「古くなったアパートの修繕が必要だけど、90歳の義父に数百万円の決断をさせるのは酷だ……」
「入居者対応や契約手続きを、遠方の私やお嫁さんが代行するのは法的に限界がある」
大家業を営む親御さんが高齢になると、避けて通れないのが「管理能力の低下」と「空室リスク」の問題です。
特に、大規模修繕や建て替えが必要な時期に判断が遅れると、資産価値は一気に下落してしまいます。
この記事では、動画の事例をもとに、高齢の大家さんに代わって
お嫁さんや子が「正当な権限」を持ってアパート経営を守るための家族信託活用法を解説します。
１．80代・90代大家さんの「限界」：なぜ修繕が止まってしまうのか？
アパート経営は不労所得と思われがちですが、実際には「経営判断」の連続です。
・入居者募集の判断： 内装工事にいくらかけるか？
・トラブル対応： 雨漏りや設備の故障にどう即応するか？
・大規模修繕： 外壁塗装や防水工事など、数百万円単位の契約を誰が結ぶのか？
今回の事例の90歳のおじいちゃんも、近くにアパートを所有し、その収入で生活していました。
しかし、高齢になるにつれ、これら複雑な判断はお嫁さんが肩代わりする状態に。
ここで問題になるのが、お嫁さんには「法的な権限がない」という点です。
銀行融資や大きな工事契約、ましてや建て替えの相談などは、所有者本人でなければ進めることが難しいのが実情です。
２．「委任状」では守れない？家族信託が必要な理由
「いざとなったら委任状で……」と考える方も多いですが、もし親御さんの「判断能力の低下（物忘れなど）」が進んでしまうと、
その時点で委任状の効力は失われ、資産が凍結されるリスクがあります。
家族信託を活用すると、以下のように状況が一変します。
家族信託によるアパート管理の劇的変化
１．管理の「主体」が受託者（お嫁さん等）に移る
契約と同時に、アパートの管理権限が受託者に移ります。修繕の契約、入居者との賃貸借契約、リフォームの決定などを、受託者が「自分の判断」で迅速に行えるようになります。
２．大規模修繕・建て替えの決断が可能に
所有権の一部を形式的に信託口に移すことで、おじいちゃんが体調を崩しても、アパートの価値を守るための大規模な投資や契約を、受託者が止めることなく進められます。
３．収益（家賃）は親のもの
権限は渡しても、家賃収入は「受益者」であるおじいちゃんたちの生活費や介護費として確保されます。
４．実例：お嫁さんに「権限」を預けた結果、生まれた安心感
今回のケースでは、おじいちゃんが「アパートの管理・運用・処分」の権限をすべてお嫁さんに預ける設計にしました。
当初、お嫁さんは「私にそんな大きな決断ができるか心配」と戸惑われていました。
しかし、家族信託で「お父さんの思い」を形にした書面を作成したことで、変化が起きました。
・法的な裏付け： 「お嫁さんが勝手にやっている」のではなく、「お父さんの意思で権限を預かっている」ことが公的に証明されたため、周囲（不動産会社や親戚）への説明もスムーズに。
・資金の透明性： 信託口口座を作ることで、アパートの収益とお父さんの個人資産を明確に分けられ、クリーンな管理が可能に。
これにより、お嫁さんは「もしもの時の入院費や介護費も、このアパートの収益から自分が責任を持って出せる」
という確信を持つことができたのです。
まとめ：資産を守ることは、家族の生活を守ること
高齢の親御さんにとって、アパートは大切な生活の糧であり、次世代に残したい遺産でもあります。
しかし、管理が滞ればそれは「負動産」になりかねません。
「親が元気なうちに、管理のバトンを渡しておく」
これは親不孝ではなく、親の生活と、将来その財産を受け継ぐ孫の代までを守るための「賢い経営判断」です。
アパート管理に不安を感じているなら、手遅れになる前に家族信託という選択肢を検討してみませんか？
【家族信託推進協会へのお問い合わせ】
なお、本記事は「義理の娘に財産を託す方法とは？息子に頼れない家庭の実例」の動画内容を記事にしたものになります。
全編通して確認したい方は、下記をご覧ください。
